喷泉怎能无故变雕塑 小区开发商承担违约责任

喷泉怎能无故变雕塑

北京回龙观一小区开发商不履行售房广告承诺被判承担违约责任

□ 曾祥素

开发商违反售房时的广告承诺，将原先的喷泉设计改为抽象雕塑，近日，北京市昌平区法院认定售房广告为合同的一部分，判决开发商承担违约责任。

原告王先生诉称，2004年11月，他购买了位于北京回龙观一小区的商品房。当初开发商的售楼宣传手册中明确承诺，落成后的小区中心将建有开放式的大型喷泉，在售楼沙盘中亦标明了喷泉的位置。王先生被喷泉景观吸引产生了强烈的购房欲望，但入住后喷泉一直未开工建设。2007年8月，开发商在小区中心施工，物业公司挂出了所谓的“抽象设计的雕塑”设计图并称该雕塑为小区中心的景观。这一方案立即遭到了小区业主的强烈反对。

王先生认为，开发商的行为严重违反了其售楼时的承诺，应当承担相应的法律责任，要求开发商立即停止在小区喷水池地址处建设雕塑的施工行为，同时履行其售房时的承诺，按规划和楼书中标明的“喷水池”在小区中心修建喷泉。

开发商辩称，王先生所称的小区喷水池设计只是曾经的一个设计构想，并非商品房买卖合同中的购房条款，不具有要约的法律效力；售楼宣传资料中所载的内容是“中心将建有喷水池之设计或相似之特式”，此内容的表述系要约邀请且并不具有明确、具体、确定的特征，喷水池的设置并非对王先生购房具有实质性的重要影响，故亦不能视为要约，不成为合同中条款的一部分；在双方签订的商品房买卖合同中明确约定“双方的权利、义务以合同及附件的内容为准”，喷水池的设计只是在售楼宣传资料中供参考的图景和规划，本身并非合同内容，对被告方不具有法律约束力。另外，在小区中心所建彩色雕塑亦是与喷水池相似之特式，故对王先生所提出的诉讼请求不予认可。

法院认为，王先生与开发商所签订的商品房买卖合同是双方真实、自愿的意思表示且并未违反法律、行政法规的规定，合法有效。开发商在售楼时，在其宣传材料中向王先生明示将在小区建有喷水池，此系开发商对业主明确、具体并可以确定的意思表示，构成要约。即使未在合同中载明，亦应当视为合同中的一部分，对开发商具有约束力。开发商未按此约定在小区中心建设喷水池，应当承担相应的违约责任；喷水池最主要的特征是池中喷水，与之相似之特式的建筑或构筑物亦应能够承载一定水体并具有喷水的功能，彩色雕塑不具有此功能，故不能视为喷水池相似之特式的建筑。对于开发商关于彩色雕塑亦系与喷水池相似之特式的辩解，法院不予采信。

法院判决，在2009年5月1日前，开发商将建在小区的彩色雕塑改建为具有喷水功能的建筑。